רכישת דירה היא אחד מהצעדים הפיננסים הגדולים והמשמעותיים ביותר בחיים. מדובר בתהליך מורכב הדורש ידע והבנה הן בהיבטים המשפטיים והן בהיבטים הכלכליים. מאמר זה מיועד לאנשים המעוניינים לקבל הכוונה ראשונית בתהליך רכישת דירה יד שניה.
השלב הראשון בתהליך רכישת דירה הוא זיהוי המוכר. על רוכש הדירה לוודא כי האדם המציע את הדירה למכירה הוא אכן בעל הזכויות בה. בדיקה זו מתבצעת באמצעות עיון בנסח הטאבו ככל שהדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין ו/או עיון באישור זכויות ככל שהדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל. במסמכים אלו מופיעים כלל הפרטים הרלוונטיים לגבי הדירה – זהות בעל הזכויות, משכנתאות, הערות אזהרה, זיקות הנאה, עיקולים, שעבודים וכד'.
* אם בעל הזכויות פועל באמצעות מיופה כח, יש לוודא שישנו ייפוי כוח תקף המאפשר למיופה כוחו של בעל הזכויות לפעול בשמו ולבצע את כל הפעולות הנדרשות לצורך המכירה
לאחר זיהוי המוכר, יש לבצע בדיקה קניינית של הדירה.
באמצעות נסח הטאבו ו/או אישור הזכויות, נבחן האם ישן מגבלות, הערות, שעבודים או עיקולים העלולים למנוע את העברת הזכויות (זכות הבעלות או זכות החכירה). בנוסף לנסח הטאבו (וככל שהדירה רשומה בפנקס הבתים המשותפים), יש להפיק מסמכי בית משותף הכוללים תשריט, צו ותקנון. יש לבדוק האם תשריט הבית המשותף תואם את הבנוי בפועל, והאם קיימות הצמדות לדירה כגון: חניה/ מחסן, מרפסת, גינה וכד'.
במקרים שבהם הדירה אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), כגון בנכסים הרשומים בחברות משכנות, מנהל אזרחי וכד' יש לבדוק את רישום הזכויות ברשות הרלוונטית.
הערכת שווי הדירה באמצעות שמאי מקרקעין היא שלב חשוב לפני ביצוע עסקה. שמאי מקרקעין מוסמך יערוך חוות דעת מפורטת אשר תהווה הערכה של שווי הדירה. לצורך עריכת חוות הדעת, השמאי יבקר בדירה, יבחן את היתרי הבניה, התשריטים, נסחי הטאבו, מסמכי הבית המשותף (ככל שקיימים), תכניות בנין עיר ויתר המסמכים הרלוונטים. השמאי יבחן האם קיימות בעיות תכנוניות או חריגות בנייה, האם קיימות זכויות בניה שלא נוצלו, האם כלל הנתונים הרשומים תואמים למצב הדירה הבנוי בפועל ועוד- כל אלו עלולים להשפיע על שווי הדירה והמימון שתוכלו לקבל מהבנק לצורך רכישתה.
מומלץ לערוך בדיקה פיזית של הדירה באמצעות חברת בדק בית, שתבחן את מצבה הפיזי של הדירה ומערכותיה (כמו חשמל, אינסטלציה וגז). הבדיקה נועדה לגלות ליקויים כמו רטיבויות, סדקים או בעיות איטום שעלולים להשפיע על מצב הדירה ושוויה.
חשוב לבדוק האם קיים חוב למס שבח או להיטל השבחה. מס שבח הוא מס שמוטל על המוכר בעת מכירת הדירה, בגין עליית הערך שנוצרה בתקופה שבה החזיק בנכס. היטל השבחה הוא תשלום שמוטל על הבעלים בגין עליית ערך הדירה עקב אישורי תכניות משביחות (לדוג': תכנית המאשרת זכויות בנייה נוספות). אף על פי שהחבות בתשלומים אלה מוטלת על המוכר, כדאי לרוכש לוודא כי אין חובות או חיובים כלשהם שעלולים לעכב את רישום הזכויות על שמו או להשפיע על זכויותיו.
לפני שמתחילים בתהליך הרכישה, חשוב לתכנן את התקציב בצורה יסודית. יש לקחת בחשבון את הסכום הכולל הדרוש לרכישת הדירה, כולל ההוצאות הנלוות (כפי שיפורטו להלן). לאחר קביעת התקציב, יש לפנות לבנקים למשכנתאות ולהגיש בקשה לאישור עקרוני לקבלת משכנתה. האישור העקרוני מציין את גובה ההלוואה שהבנק מוכן להעמיד לרוכש על סמך הכנסתו, יכולת ההחזר, ושווי הדירה. הליך נטילת המשכנתה הוא הליך מורכב בפני עצמו, ולכן מומלץ להעזר ביועץ משכנתאות מקצועי אשר ילווה את הרוכש לאורך כל התהליך (יתאים תמהיל משכנתה, יבחן מסלולי הלוואה, ינהל מו"מ מול הבנקים ועוד).
חשוב להדגיש: האישור העקרוני למשכנתה הוא רק השלב הראשון, ואינו מהווה התחייבות סופית של הבנק למתן ההלוואה. בשלב השני, טרם מתן אישור המשכנתה הסופי, הבנק יבחן לעומק את מכלול הנסיבות הרלוונטיות לרבות נתוני הדירה הספציפית ונתוני הלווים.
מס רכישה הוא מס שמוטל על רוכש הדירה ויש לשלם אותו לרשות המיסים תוך 60 ימים ממועד רכישת הדירה. סכום המס נקבע בהתאם לשווי הדירה ומעמדו של הרוכש (רוכש דירה יחידה או נוספת, נכים, עולים חדשים). חשוב לחשב את סכום המס מראש ולהביאו בחשבון במסגרת התקציב הכללי לרכישת הדירה.
חישוב הוצאות נלוות ברכישת דירה – שכר טרחת עו"ד, אגרות ושירותי תיווך לצד מס הרכישה, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות שעלולות להשפיע משמעותית על התקציב הכללי. הוצאות נלוות כגון: שכר טרחת עורך דין, שכר טרחת יועץ משכנתאות, דמי תיווך, שירותי שמאות, הובלות, עלויות שיפוץ, תשלומים עבור העמדת המשכנתה בבנק ואגרות.
לאחר שכל הבדיקות בוצעו, מגיע שלב המשא ומתן בין הרוכש למוכר בנוגע לנוסח הסכם הרכישה.
המשא ומתן מתנהל באמצעות עורכי הדין המייצגים את הצדדים (המוכר והקונה).
יש לוודא כי כל הפרטים הרלוונטיים מופיעים בהסכם בצורה ברורה ומדויקת, כולל מועדי התשלום, פריסת התשלומים, מועד המסירה וסנקציות במקרה של הפרת ההסכם.
שימו לב: תכנון מדויק של לוח התשלומים הוא קריטי. יש לוודא שההון העצמי זמין, ושקיים מרווח זמן מספיק לנטילת המשכנתה. כמו כן, יש להבטיח מרווח זמן לסילוק המשכנתה של המוכר, אם קיימת.
רק לאחר שעורכי הדין יגיעו להסכמה על נוסח ההסכם- הצדדים יחתמו על הסכם המכר.
בסמוך לאחר החתימה על הסכם המכר, יפעלו עורכי הדין של הצדדים לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש, והגשת דיווח לרשות המיסים על העסקה (הדיווח לרשות המיסים יוגש תוך 30 ימים ממועד החתימה).
דעו: רישום הערת אזהרה על הדירה הוא צעד חיוני להבטחת זכויותיו של רוכש הדירה. הערת האזהרה מונעת מהמוכר לבצע עסקאות נוספות/ סותרות ביחס לאותו הנכס ומגנה על הרוכש מפני עיקולים, שעבודים או כל התחייבות אחרת שעלולה להירשם לאחר חתימת הסכם המכר. ללא הערת אזהרה, זכויות הרוכש עלולות להיות חשופות לסיכון משמעותי עד להשלמת הרישום הסופי על שמו.
לאחר תשלום מלוא התמורה, המוכר ימסור לרוכש את החזקה הפיזית בדירה ואת המסמכים הנדרשים לצורך רישום הזכויות בטאבו על שם הרוכש.
רישום הזכויות על שם הרוכש יבוצע באמצעות עורך הדין המייצג אותו.
*במעמד המסירה, חשוב לערוך קריאת מוני חשמל, מים וגז לצורך העברת החשבונות על שם הרוכש.
המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. רכישת דירה היא תהליך מורכב הדורש תשומת לב לפרטים רבים, ולכן חשוב להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום המקרקעין.
Ⓒ כל הזכויות שמורות להולץ-דוד משרד עורכי דין
Powered By